东南亚nation联盟（ASEAN，简称“东盟”）十国拥有约6.5亿人口，仅从人口规模的角度看已经非常诱人了，巨大的市场潜力吸引了众多国内巨头和资本争相涌入。然而，作为个人，如何跨越时空去抓住东南亚的商机呢？巨头的竞争个人难以抗衡，但东南亚买房这个机会，摆在每个人的面前。

为什么选择菲律宾？

国人普遍经历了中国房地产的黄金十年，买房的基本赚到钱了，接下来的白银十年，还是能赚钱，只是没那么容易。看过《三体》的朋友都知道“降维攻击”，在“一带一路”的倡议下，我们把目光也转向了东南亚，其背后的经济规律是沿着人均GDP轨迹寻找产业机会，将10年甚至20年前中国的经验使用到东南亚。

中国人均GDP在年约美金，年约美金，年约美金。万通董事长冯仑说过，住宅的一个基本规律是在GDP-美金窜的特别厉害，美金基本上进入一个饱和。

可以看到，人均GDP从美金增长到美金是房地产行业的黄金投资机会，下面分析东盟十国的宏观数据：

上表数据来自世界银行和东盟，以年中国人均GDP约美金为标准线，新加坡、文莱、马来西亚的人均GDP超过中国，不适合以赚钱为目的去炒房。印度尼西亚不允许外国人买房，缅甸政局不稳定，风险较大。泰国人均GDP已经较高，其房市已被外国人炒过几轮了，当下入手收益有限且赚钱难度加大。

因此，东南亚买房主要在菲律宾、老挝、越南、柬埔寨这4个中选择：这4个年的GDP增速均在6.8%上下，但老挝、柬埔寨的GDP总量比菲律宾、越南至少差10倍量级，并且老挝、柬埔寨的人口均不超过万，总人口比不上北上广深任何一个城市，北上广深面积no.1的北京也只有1.64万平方公里，而人口如此少的老挝、柬埔寨国土面积在18万平方公里以上，实际上老挝、柬埔寨的人口密度都不到人/平方公里，而菲律宾、越南的人口密度分别是人/平方公里、人/平方公里。

优中选优的话，东南亚买房范围会排除老挝、柬埔寨（尤其是老挝，人口少、GDP总量小、存在感低），那么只剩下菲律宾、越南。

在房地产市场，房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。越南要求外国人购房首付比例是50%，大约3年后交房，交房前付完50%尾款，且土地产权是50年。

简单分析，东盟十国里有九个都有炒房的“硬伤”，就只剩下菲律宾可以炒房了，然而如果稍微去留意身边的海外房产中介，很多中介在推马来西亚、泰国、越南、甚至柬埔寨的房产，这又是怎么回事呢？这就要看东南亚买房的目的了：

（1）马来西亚房产卖点是教育immigartion、医疗，其实这种买房目的也可以尝试美澳加。但本指南以赚钱为目的分析，阿兰咨询过某专做马来西亚市场的中介，被告知马来西亚政府抑制炒房，一手房5年内不允许转让。

（2）泰国房产卖点是养老和旅游地产，阿兰认识的一个国内TOP20开发商高管是在年开始在泰国买房，查资料后发现泰国人均GDP在年是美元，也是美金关口，而在年是美元，年GDP增速仅为3.9%。可见聪明的东南亚炒房者早在年就建仓泰国了，在年是否还去泰国买房就看不同人的需求和风险偏好了。

（3）柬埔寨房产主要是首都金边和西港这2个城市，金边人口约万、西港人口约40万，人口太少，且人均GDP远低于美金，阿兰认为支撑面小。

（4）越南除了前面提到的首付比例高和50年产权（其实可以做到年）等不利因素外，阿兰的一位职业炒房朋友在年1月亲自过去考察后告诉我，中国人去越南买房要看passport，旧版可以同时拥有所有权、租赁权；新的有租赁权，没有所有权。新旧的区别主要有两点，一点是新的内页印制的中国地图划出了南海范围而旧的没有，另一点是新的封皮是带电子芯片的，见下图：

总结：上面按照人均GDP的逻辑分析，当下东盟十国中只有菲律宾具备房产行业黄金十年的前提，但菲律宾的经济是否足够支撑房产市场？房市表现如何？

上表数据来自世界银行，可见菲律宾GDP增速持续保持在6%以上且比较稳定。

权威机构一致看好菲律宾发展：

（1）国际货币基金组织预测，年菲律宾有望超过马来西亚和泰国，成为东南亚第二大经济体。而且菲律宾的经济发展，70%依靠的是内需拉动。

（2）汇丰银行预测，年菲律宾将成为东南亚第一大经济体，全球第16大经济体。

（3）B站上有个呈现全球各国GDP从年到2年的动态变化，年中国GDP会超过美国成为全球no.1，年菲律宾GDP全球排名第十五，年印度GDP超美国排名no.2，年菲律宾GDP排名全球第八，超过德国和俄罗斯。

（来源：在哔哩哔哩上搜“IFs世界GDP动态演化与经济预测”，IFs是一个全球预测模型，由美国丹佛大学设计）

（4）年10月13日，世界经济论坛（WEF）发布年版的《全球竞争力报告》，该排名主要根据十二项支柱产业对各国的竞争力进行排位，这十二项支柱产业分别是：机构、基建、信息和通信技术（ICT）、宏观经济稳定性、卫生、教育及技能、产品市场、劳工市场、财政制度、市场规模、商业活力及创新能力。在对全球个国家的综合能力进行评定后，其中东盟十国的排名如下：

东盟十国里的缅甸没在榜单中（ps中国在该榜单中排第28名）

上图是年全球各国按人口数来绘制的，截至年，全球人口超1亿的仅有13个，其中菲律宾（Philippines）在图片中的左下角，排名第13，人口约1.05亿。

上面左图为年菲律宾人口年龄结构，右图为年中国人口年龄结构。

在菲律宾总人口中，65岁以上老人仅占4.9%，约万人；劳动适龄人口（指15岁-65岁）占63.9%，约万。菲律宾平均年龄24岁，很年轻，菲律宾的人口年龄结构是完美的金字塔，出生率高，为经济发展提供持续动力，人口红利巨大。预计到年人口结构依然是增长型的，人口红利至少能释放30年。

而中国已呈现老龄化趋势，65岁以上老人占11%，对比之下，中国的出生率有点儿低。

上图来自野村控股（成立于年，日本四大证券公司之首），在15至65岁的就业人口中，菲律宾未来每年增长近2%，而中日韩都在下降。大量的年轻人除了带来劳动力，也是最强大的消费市场，未来对住房的需求非常旺盛。

上图为GlobalPropertyGuide（全球房产指南）统计，菲律宾的房租收益率在亚洲排名no.2，高达6.13%。菲律宾的租金回报率相当可观，且有上涨的趋势，年年看涨的租金吸引一大批投资者前来投资。

整体上看，菲律宾年的人均GDP处在美金关口，恰好是房地产行业黄金发展期的窗口，同时，过去6年GDP增速高达6%且稳定，国际权威机构又一致看好菲律宾在21世纪的发展，这些都给菲律宾房地产行业带来了充足而持久的经济支撑。另一方面，菲律宾总人口排名全球第13，人多且年轻，国土面积小，人口密度大，尖锐的人地矛盾和年轻劳动力对住房的刚性需求促使其房价和房租双重上涨。