每经记者：包晶晶陈梦妤王佳飞每经编辑：陈梦妤薛晖

一句“打扰了”，背后可能是经纪人的第次通话。

这个行业不缺高薪，也不缺守着底薪苦苦挣扎的新人。几个月内，如果业绩靠谱，就可以从新人跃升至经理级。

反之，亦然。

他们在一线城市的焦虑，可能来自每一天与同行谍战般的斗智斗勇，拿健康换业绩；

他们在二线城市的底气，可能来自背后不为人知的付出，以及由此得来的稳定业绩；

他们在小城市的勇气，可能来自几十年来的坚守，以及独有的业务模式。

这个国庆假期，《每日经济新闻》记者分别记录了一二线城市和一个四线小城的中介人物现状。

一线城市样本：上海

出镜人物：杨浦区某中介门店经纪人汤浩然（自称小汤）

时间：10月2日

眼看着“金九”泡了汤，小汤和他的同事们对十月行情充满了期待。但十一当天，上海受台风影响，下起了暴雨，雨水滴滴答答延续到长假第二天，大家都坐不住了。

“上个月也是月初一场台风加暴雨，硬生生把金九刮成了淡季。”他们显然对这种不太好的开头忧心忡忡。

好在上班时分并没有下雨，小汤对这一天的工作充满了信心。“今天会有两档客人带看，都是昨天约好了，下大雨改到今天。”

这家门店开在杨浦区三大公立名校之一——控江路第二小学低年级部正门口，以学区房买卖为“特长”，向来不愁生意上门。但这几个月，民办学校摇号的消息一传出来，虎爸虎妈们揣测着公立学校摇号也不远了，买学区房的意志开始动摇，连带着中介也躺枪。

“前段时间学区房交易最火热的时候，那边小区20来平方米的老老老破小，只能挂挂户口那种，万元急卖，一个小时就成交！”小汤无奈地说，“摇号政策一出，不少原本在看学区房的客人都搁置了，这两个月一下子冷清了不少。”

小汤和同事开始了忙碌的一天每经记者包晶晶摄

AM9:35来了第一组客人

这是当天上午唯一一组较有诚意的客户，也是一整天里沟通最久的一组。

勤快的小汤赶紧上前，顺着客人的目光，介绍起橱窗上的房源。“您想看学区房还是普通自住？”

“买了放着。”

“您看中的这个小区，总价在万元上下。房型非常正，装修也挺好。”

“太贵。”客人惜字如金。

但小汤并不介意，据《每日经济新闻》记者观察，客户从店外聊进店里，再聊出店门外，短短20分钟，他已经把基本情况摸了个透，并快速记到手机里。

客人刚走，雨又来了，一群人对着没完没了的雨两眼发直。

小汤的同事指挥几个徒弟：“电话打起来，别玩手机！”

“我们这一行，说到底还是要靠勤奋，一刻也不能松懈。”小汤悄悄告诉记者。

“发哥”出门了每经记者包晶晶摄

雨水稍小一些，“发哥”第一个拎着广告牌出门了。记者看了一眼手机，刚好10:00整。小汤告诉记者：“出去驻守，这是主动出击获取客户的办法。通常地铁站、超市、路口是最佳驻守点，只要把牌子往那儿一竖，自己机灵一点儿，一天下来总有收获。”

但这种收获并不会很快转化成“战果”，上海人爱凑热闹，别看动不动能凑一大群人，说散就散了。忙着打电话的小汤忍不住说：“10个人里头有一个留电话的，就算不错的了。真有诚意也未必在你手上成交，但不干不行。”

话音未落，旁边的两位小姐姐也走了，笨重的广告牌衬得她们格外娇小。

“您好，我是我爱我家的小汤，请问您最近还在看房子吗？哦哦，那扰了，再见！”

同样的话重复快30多遍后，他忍不住起身出门，点了一根烟。

PM12:10按时吃饭、点外卖是奢侈品

接近午饭时间，并没有外卖小哥集中出现。“午饭叫外卖？太奢侈了，开单了才会享受一下。”门店的秦经理事后解开了记者的疑惑，“有的人出去买几个包子，业绩不好收入不高的，就买两块钱的挂面回宿舍煮一煮。”

下雨天比较清闲，大家基本上能按时吃上饭。但这就意味着客人太少，反而让人更加焦虑。

“比起不能按时吃饭，我更担心没有活儿干啊。”

趁着放晴的当口，记者顺着门店所在的街道走了一圈，发现了近10家大大小小的房地产中介，而这条街道40步以内，就盘踞了四家，竞争可见一斑。

因此“做家门口生意”的中介们，近距离向外拓客一靠驻守、二靠客人上门，都靠不住的时候，往往开始想办法从别人手里抢客人。

为客户介绍房源信息每经记者包晶晶摄

PM13:00雨一直下

原本打算出去验收一套房子然后驻守，又让一场雨“留”在了店里。“说出来你都不信，跟了一年半的客户，四五百万的交易眼看要成交，被不知名的中介两条中华就翘掉了。”回忆起去年的失手，小汤陷入了沉默。

秦经理无奈地说：“一些小中介没有房源资源，就拼命压低中介费，买家和房东一旦‘手拉手’（即谈妥交易价格，自行撮合成交）去找他，他只需要帮着打印合同，送送资料，两条中华当然比3个点中介费便宜多了。”

中介行业底薪微薄，花时间花精力跟的客户最后开不了单，大家都知道意味着什么。

因此，一旦需要带看，保护房源、保护客源、甩掉“尾巴”，就成了和促成交易同等重要的事情。

PM13:45出发验房甩掉“尾巴”

《每日经济新闻》记者和小汤、秦经理一同去几百米外的小区内验收一套二手房。他们提醒记者，如果你猛然回头，会看到各家中介跟在后面，一个不当心，就会凑上来套近乎了。

这套老式房屋建于上世纪50年代，经改建后从3层变为5层，产证也相应更新。进入小区，记者放慢了脚步回头张望，果然看到挂着不同吊牌的“白衬衫”从身边走过，并装作不在意地打量着记者。

等他们都走远，小汤带着记者拐进了单元门，拿钥匙打开房门，开始验收。快要结束时，他说，那些人都没走，等会出去你还会见到他们。

但事实上，每一个房产中介都在经历着同样的纠结：这边防着别人，那边也被别人盯防。如同谍战剧一般，天天在上演。“多多少少都干过这样的事儿。”大伙儿闲聊的时候笑着说。

“我唯一能做的，就是把客人送上地铁。”面对记者的惊讶，他继续说，“有时候即使这样都防不住，有同行直接跳上地铁跟着客户走了，再慢慢撬走客户。”

躲过了同行的尾随，小汤和秦经理坐在便利店里，和记者继续聊起上午的话题。“我们这一行，基本上个个有胃病。”

这时候，仍然有别家中介的小伙子“碰巧”路过便利店，并有意无意地向记者三人望上一眼。秦经理淡定地拿起手机给同事打“你们去弄带看是哇？注意身后有‘尾巴’。”

挂了电话，他继续说：“客户一多，就顾不上吃饭了，一半是节奏起来了没法吃，另一半也是因为期待成交而产生的亢奋。有一次客户中午看房，看完就打算签约了，我们空着肚子带看，接下去就是准备双方洽谈，从白天谈到半夜，等签好所有文件回到家，已经是半夜两点了，这还吃啥？”

PM15:10趁着天晴摆摊驻守

终于等到放晴，小汤扛来的广告牌有了用武之地。他选了地铁口的一处街角，刚一放好牌子，就有人围了上来。

由于在这一片工作时间久了，来来往往的仿佛都是熟人，小汤“阿姨”、“叔叔”不停地打招呼。

一位来打听挂牌价的阿姨和小汤聊了几句，说出自己的门牌号，小汤马上反应过来：“哟，您楼下住的是张阿姨吧？”

“对对对，你怎么知道？”

“她在我这里挂牌的，你们一样的房型，她刚刚走过去，咱们留个电话，您再去问问她！”

“好的好的，有消息你要通知我的哦。”阿姨满脸带笑地走了。

记者留意了一下，从地铁口到街角这段距离，“站”了4块广告牌。

趁着天晴，摆摊驻守每经记者包晶晶摄

PM17:00城管来了

在他们驻守的50分钟内，城管来了四五次。每一次远远看到执法大队的车辆，或穿着制服的工作人员，他们都会默默拿着牌子走开，等车子开远了，大家又重新聚拢过来。

“板子上的房源是其次，这是个切入客户的好渠道。”小汤向《每日经济新闻》记者解释：“留下电话和

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